Tuyến đường Vành đai 3 vùng TP.HCM chỉ mới được Quốc hội “bấm nút” thông qua chủ trương đầu tư nhưng nhiều dự án bất động sản xung quanh đã sôi động hẳn lên.
Vành đai 3 - “Từ khóa” marketing
“Đường tới đâu, Bất Động Sản lên tới đó đã là quy luật. Tuyến đường Vành đai 3 với chiều dài hơn 76 km đi qua 4 tỉnh TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An tạo hành lang kết nối các kho cảng, các đô thị lớn sẽ tạo động lực phát triển mạnh cho thị trường Bất Động Sản", bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản EximRS nhận định trước thông tin TP.HCM và các địa phương liên quan rốt ráo chuẩn bị cho việc triển khai trên thực tế đại dự án hạ tầng này.
Ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, diễn biến thị trường đang rất “hào hứng” đi trước đón đầu Vành đai 3 với rất nhiều đợt, giới thiệu, mở bán được tổ chức trong vài tuần qua, thu hút lượng lớn khách hàng tham dự.
Chỉ tay vào một con đường lớn trên sa bàn dự án THE EAST GATE, Hoàng Phú - một chuyên viên môi giới của Tập Đoàn Địa Ốc Kim Oanh cho biết, đây sẽ là tuyến đường Vành đai 3 TP.HCM khi đi vào vận hành từ năm 2026 (dự kiến), khoảng cách di chuyển giữa các địa phương lân cận về TP.Thủ Đức (Quận 2, Quận 9, Quận Thủ Đức) sẽ được rút ngắn đáng kể.
“Đây đều là những tuyến đường có vai trò kết nối giao thương hàng đầu của ‘tứ giác kinh tế’ phía Nam nên tiềm năng tăng giá của dự án là rất lớn”, Hoàng Phú quảng cáo.
Hiện tại, ngoài dự án trên, liền kề và dọc trục đường Vành đai 3 TP.HCM còn có dày đặc các dự án bất động sản khác với đa dạng sản phẩm của nhiều nhà phát triển dự án, từ những thương hiệu ít được biết tới cho đến những “ông lớn” như Vinhomes, Novaland, CityLand, Kim Oanh Group…
Đơn cử, đoạn Vành đai 3 chạy qua khu vực Nhơn Trạch (Đồng Nai) có loạt dự án như SwanPark, SwanBay, Paragon, King Bay, Angel Island, Mega City 2 (Khu Đô Thị Phú Hội)…, hay tại khu vực TP.HCM là các dự án Vinhomes Grand Park, MT Eastmark City, The 9 Stellars, Palm Marina, Bcons Miền Đông, Bcons Suối Tiên; The East Gate, Legacy Central, Singa City, Khu đô thị Đông Tăng Long... Phần lớn các dự án trong số này đang mở bán các giai đoạn tiếp theo hoặc mở bán mới để tận dụng sức bật hạ tầng.
Ở hướng Long An, Đồng Nai, Bình Dương cũng có cả chục dự án bám theo Vành đai 3 TP.HCM. Đáng lưu ý, phần lớn dự án được xây dựng đón đầu tuyến đường từ vài năm trước, chỉ số ít mới được đầu tư sau này.
Bà Nguyễn Thị Hồng Huệ, Phó tổng giám đốc MIK Home, nhà phát triển dự án Imperia Grand Plaza Đức Hòa cho biết, dự án shophouse này nhận được sự quan tâm cao đột biến của khách hàng sau thông tin Vành đai 3 được “chốt” chủ trương đầu tư.
“Số lượng sản phẩm hạn chế, dự án lại có quy mô lớn nhất khu vực và nằm trên Đại lộ trung tâm kết nối Long An với TP.HCM nên rất đắt hàng dù chúng tôi mới giới thiệu dự án từ tháng 4 đến nay”, bà Huệ cho biết.
Đầu tư thế nào?
Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Vietnam chia sẻ, không thể phủ nhận một điều rằng, hạ tầng giao thông luôn tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong thời điểm khó khăn hiện nay, nhà đầu tư muốn đón đầu thành công cần lưu ý một số yếu tố.
Thứ nhất là tài chính, giai đoạn này nhà đầu tư nên sử dụng vốn tự có để đầu tư, tránh dùng vốn vay, nếu có chỉ nên sử dụng tỷ lệ thấp, đồng thời cần lên phương án trả nợ cụ thể.
Thứ hai là khi lựa chọn đầu tư theo hướng đón đầu quy hoạch hạ tầng, đặc biệt là những tuyến đường vành đai, nhà đầu tư cần xem xét kỹ pháp lý dự án đó và phải rà soát lại quy hoạch của địa phương, bởi với những tuyến đường lớn sẽ có những tuyến đường nhỏ kết nối, nếu bỏ tiền vào dự án vướng quy hoạch hay pháp lý sẽ rất rủi ro.
Thứ ba là kiểm soát và sàng lọc thông tin. Đối với những dự án hạ tầng lớn, thông tin bên lề thường rất nhiều và hầu hết chưa được xác thực. Do đó, nhà đầu tư cần tránh chạy theo đám đông và tìm cách xác định được mức giá thực tế, điều này sẽ giúp nâng cao hiệu quả đầu tư.
“Ngay giai đoạn khởi đầu này, nhà đầu tư cần xác định chiến lược đầu tư trong trung - dài hạn thì mới đảm bảo được lợi nhuận kỳ vọng, bởi các dự án hạ tầng giao thông lớn thường có điểm rơi kéo dài nên cần phải trường vốn, nhất là vốn tự có”, ông Thắng nói và cho biết thêm, ngay cả việc lựa chọn đầu tư vào dự án ở khu vực nào cũng cần phải tính toán kỹ vì không phải khu vực nào nơi tuyến đường đi qua cũng có tiềm năng tăng giá.
Cùng góc nhìn, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư Bất Động Sản Việt An Hòa cho rằng, một yếu tố quan trọng khác không thể bỏ qua khi đầu tư bám theo hạ tầng đó là dân sinh. Theo ông Hòa, giá trị bất động sản chỉ tăng tại những khu vực hình thành khu đô thị, khu dân cư với đầy đủ các tiện ích như chợ, bệnh viện, trường học, công viên…, chứ không hẳn cứ gần các cơ sở hạ tầng thì sẽ hưởng lợi.
“Chẳng hạn như tuyến Quốc lộ 1, dù đã hoàn thành nhiều năm nhưng quỹ đất trống xung quanh còn rất nhiều bởi không có tiềm năng tăng giá. Vậy nên các nhà đầu tư cần có một cái nhìn bao quát về vị trí dự án đầu tư, tiềm năng thu hút dân cư trong 5-10 năm thậm chí 20-30 năm sau khi quy hoạch được duyệt”, ông Quang nói và đồng thời cho biết thêm, một yếu tố khác cần lưu ý là các dự án hạ tầng cần rất nhiều thời gian để hoàn thành. Với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư thì thời gian thu lời cần được cân nhắc kỹ, khi mà tình trạng chậm tiến độ ở các dự án hạ tầng trọng điểm vẫn thường xuyên xảy ra, kéo theo nhiều hệ lụy.
“Đã có không ít nhà đầu tư phải bán tháo tài sản vì không thể tiếp tục chi trả các khoản lãi vay trong thời gian chờ đợi. Đây là thách thức không chỉ với các nhà đầu tư tiềm lực tài chính hạn chế, mà với cả nhà đầu trường vốn”, ông Quang nhấn mạnh.
