TP.HCM đang chuẩn bị áp dụng bảng giá đất mới theo khung giá đất 2026–2030, với mức tăng dự kiến từ 30–40% ở nhiều tuyến đường trung tâm. Động thái này khiến thị trường bất động sản đứng trước lo ngại giá nhà sẽ tăng mạnh vào đầu năm 2026. Chuyên gia nhận định chi phí đất vốn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí dự án sẽ tạo áp lực đáng kể khiến giá nhà ở tiếp tục neo cao, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Bảng giá đất mới của TP.HCM: Tăng mạnh ở nhiều khu vực
Theo dự thảo bảng giá đất giai đoạn 2026–2030, TP.HCM dự kiến điều chỉnh tăng đồng loạt mặt bằng giá đất ở nhiều tuyến đường thuộc khu vực trung tâm và các quận thành phố ngoại vi. Một số khu vực có mức tăng 30–40%, thậm chí một số trục đường lớn có thể điều chỉnh mạnh hơn theo tình hình thị trường và quy hoạch đô thị.
Bảng giá đất được ban hành theo chu kỳ 5 năm, là căn cứ quan trọng để tính toán nghĩa vụ tài chính của các dự án bất động sản, trong đó bao gồm tiền sử dụng đất, thuế và bồi thường giải phóng mặt bằng. Vì vậy, bất kỳ sự thay đổi nào trong bảng giá đều tác động trực tiếp đến chi phí phát triển dự án và giá bán đầu ra của sản phẩm.
Ngoài TP.HCM, các tỉnh giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu cũng đang xem xét điều chỉnh bảng giá đất với mức tăng mạnh. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp phát triển dự án ở khu vực ngoại đô không khỏi lo ngại về việc chi phí đầu vào sẽ đội lên trong thời gian tới.
Chi phí đất tăng yếu tố kéo giá nhà leo thang
Một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản nhạy cảm với thay đổi bảng giá đất là bởi chi phí đất thường chiếm 40–60% tổng chi phí phát triển dự án. Tại những dự án mà chủ đầu tư phải tự đền bù giải phóng mặt bằng, tỷ trọng này có thể còn cao hơn. Khi bảng giá đất tăng, chi phí đầu vào của doanh nghiệp lập tức chịu sức ép lớn, buộc họ phải điều chỉnh lại giá bán nhằm đảm bảo hiệu quả tài chính.
Trên thực tế, các đợt điều chỉnh bảng giá đất trước đây đều kéo theo xu hướng giá nhà tăng trong vòng 1–2 quý kế tiếp. Nhiều khách hàng từng trải nghiệm việc “giá nhà nhảy vọt” sau khi bảng giá đất được công bố, khiến nhu cầu mua tích trữ và tâm lý mua trước tăng mạnh vào giai đoạn cuối năm.
Những lo ngại tương tự đang xuất hiện khi bảng giá đất 2026–2030 chuẩn bị áp dụng. Người dân cho rằng nếu mặt bằng giá đất tăng 30–40%, giá căn hộ, nhà phố và đất nền khó có thể giữ ổn định trong năm tới.
Hệ số K ẩn số lớn nhất khiến giá đất có thể tăng mạnh
Ngoài bảng giá đất, thị trường còn đặc biệt quan tâm đến hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) yếu tố được coi là ẩn số quan trọng nhất trong việc xác định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp. Theo dự thảo, giá đất trong tính toán tiền sử dụng đất sẽ bằng: Giá đất = Bảng giá đất × Hệ số K
Điều này đồng nghĩa, dù bảng giá đất tăng ít hay nhiều, hệ số K mới là yếu tố quyết định cuối cùng. Các chuyên gia cho rằng nếu hệ số K không được điều chỉnh phù hợp với sức chịu đựng của thị trường, nghĩa vụ tài chính doanh nghiệp phải nộp có thể tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba so với hiện nay.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA nhiều lần nhấn mạnh rằng hệ số K cần được phân nhóm theo phân khúc, vị trí và quy mô dự án để tránh “đánh đồng” và tạo áp lực không cần thiết. Nếu không, thị trường bất động sản sẽ bị tổn thương, nguồn cung nhà ở sẽ càng giảm và giá nhà tăng thêm là điều khó tránh.
Doanh nghiệp bất động sản đối mặt áp lực chi phí
Sự điều chỉnh bảng giá đất, cộng với ẩn số hệ số K, đang khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản lo lắng về sức ép tài chính. Những chủ đầu tư đang triển khai các dự án dở dang buộc phải tính toán lại phương án tài chính, nguy cơ chậm tiến độ hoặc điều chỉnh giá bán là rất lớn.
Đại diện một doanh nghiệp tại TP.HCM cho biết tiền sử dụng đất luôn là khoản chi phí lớn nhất trong phát triển dự án, và việc tăng 30–40% bảng giá đất có thể làm thay đổi hoàn toàn bài toán hiệu quả tài chính của họ. Một số đơn vị nhỏ thậm chí đối diện rủi ro phải tạm hoãn dự án nếu chi phí vượt ngoài khả năng chịu đựng.
Trong khi đó, các doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất sạch thường được dự báo hưởng lợi hơn, bởi họ không phải chi tiền đền bù giải phóng mặt bằng với giá thị trường. Tuy nhiên, ngay cả nhóm này cũng sẽ chịu ảnh hưởng khi tính toán tiền sử dụng đất theo bảng giá mới.
Người mua nhà: Khó tiếp cận hơn khi giá bị đẩy lên
Người mua nhà đặc biệt là nhóm gia đình trẻ và người mua ở thực đang trở thành đối tượng chịu tác động trực tiếp. Giá nhà tại TP.HCM đã tăng liên tục trong 3 năm gần đây, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của phần lớn người dân. Việc bảng giá đất tăng mạnh sẽ tiếp tục đẩy giá nhà lên cao, khiến giấc mơ an cư càng thêm khó tiếp cận.
Nhiều người mua chia sẻ họ phải cân nhắc rất kỹ hoặc chuyển hướng sang các địa bàn lân cận như Thuận An, Dĩ An, Nhơn Trạch… nơi giá nhà vẫn còn “mềm” hơn và nguồn cung đa dạng hơn. Tuy nhiên, với việc các tỉnh này cũng có kế hoạch tăng bảng giá đất, thị trường chung có thể sẽ bước vào giai đoạn tăng giá diện rộng.
Việc bảng giá đất TP.HCM dự kiến tăng 30–40% từ năm 2026 chắc chắn sẽ tạo ra những chuyển động mạnh trong thị trường bất động sản. Giá nhà nhiều khả năng sẽ tiếp tục xu hướng đi lên, nhất là tại các phân khúc trung cao cấp và các dự án có vị trí trung tâm. Dù tác động cụ thể sẽ phụ thuộc vào hệ số K và biên độ tăng giá đất từng khu vực, nhưng áp lực tăng giá là điều khó tránh khỏi.
Đối với người dân, đây là thời điểm cần tính toán kỹ lưỡng bài toán tài chính nếu có kế hoạch mua nhà trong 12–18 tháng tới. Còn đối với doanh nghiệp, việc chủ động thích ứng với chính sách mới và cơ cấu lại chiến lược tài chính sẽ quyết định khả năng cạnh tranh và tồn tại trong giai đoạn thị trường đầy biến động này.
The Emerald Garden View lựa chọn “đi trước một bước” trong bối cảnh giá nhà chuẩn bị tăng mạnh
Trong bối cảnh bảng giá đất TP.HCM và vùng lân cận dự kiến tăng 30–40% từ năm 2026, khiến giá nhà có nguy cơ nhảy vọt, The Emerald Garden View dự án do Lê Phong Group phát triển và được phân phối chiến lược bởi HS Holding đang nổi lên như một trong những lựa chọn hiếm hoi còn giữ được mức giá dễ tiếp cận. Với hơn 80% sản phẩm có giá dưới 35 triệu đồng/m², dự án trở thành “điểm cân bằng” giữa khả năng tài chính và chất lượng sống cho người mua ở thật lẫn nhà đầu tư.
Tọa lạc ngay trung tâm hành chính Thuận An, sở hữu không gian cảnh quan được thiết kế bởi Land Sculptor Studio và hạ tầng tiện ích quy hoạch đồng bộ theo tiêu chuẩn resort, The Emerald Garden View không chỉ đáp ứng nhu cầu an cư mà còn sở hữu biên độ tăng giá lớn khi hạ tầng khu Đông Bắc TP.HCM – Bình Dương tiếp tục được đẩy mạnh. Trong bối cảnh giá nhà có thể tăng mạnh trong năm tới, việc sở hữu căn hộ tại dự án ngay thời điểm này được xem là chiến lược “đón đầu thị trường” hợp lý, vừa đảm bảo an cư dài hạn, vừa mang lại tiềm năng sinh lời bền vững.
